Ako pripraviť nehnuteľnosť na predaj

Predaj nehnuteľnosti nezačína až vtedy, keď sa zverejní inzerát. Úspešný predaj sa začína oveľa skôr — správnou prípravou, reálnym nastavením ceny, kontrolou dokumentov, úpravou priestoru a kvalitnou prezentáciou.

Dobre pripravená nehnuteľnosť pôsobí dôveryhodnejšie, priláka viac vážnych záujemcov a často pomôže dosiahnuť lepšiu predajnú cenu. Naopak, nepripravený predaj môže spôsobiť zbytočné zdržania, vyjednávanie o cene alebo dokonca odstúpenie záujemcu.

1. Začnite reálnym určením ceny

Jednou z najčastejších chýb pri predaji je nesprávne nastavená cena. Ak je cena príliš vysoká, nehnuteľnosť môže na trhu stáť dlhé mesiace. Ak je cena príliš nízka, predávajúci môže prísť o časť hodnoty svojho majetku.

Pri určovaní ceny treba zohľadniť najmä:

• lokalitu,
• stav nehnuteľnosti,
• veľkosť a dispozíciu,
• poschodie, výťah, balkón alebo terasu,
• technický stav domu alebo bytového domu,
• parkovanie,
• občiansku vybavenosť,
• aktuálnu ponuku podobných nehnuteľností,
• reálne predajné ceny, nie iba ceny v inzerátoch.

Cieľom nie je nastaviť najvyššiu možnú cenu, ale cenu, ktorá je obhájiteľná pred záujemcom aj bankou.

2. Skontrolujte dokumenty

Pred spustením predaja je dobré mať pripravené základné dokumenty. Záujemca sa môže rozhodovať rýchlo a ak dokumenty chýbajú, predaj sa môže zbytočne spomaliť.

Pri byte alebo dome odporúčame pripraviť:

• list vlastníctva,
• katastrálnu mapu,
• nadobúdaciu zmluvu, ak je potrebná,
• pôdorys alebo výmeru,
• informácie o mesačných nákladoch,
• energetický certifikát, ak je potrebný,
• informácie o ťarchách, vecných bremenách alebo záložných právach,
• pri dome aj informácie o pozemku, prístupovej ceste, inžinierskych sieťach a stavebných dokumentoch.

Pri pozemku je dôležité preveriť hlavne prístup, územnoplánovaciu informáciu, siete, hranice pozemku a možnosti výstavby.

3. Dajte nehnuteľnosť do čo najlepšieho vizuálneho stavu

Prvý dojem rozhoduje. Záujemca si často vytvorí názor už podľa prvých fotografií. Preto sa oplatí venovať príprave priestoru čas.

Pred fotením a obhliadkami odporúčame:

• upratať všetky miestnosti,
• odstrániť osobné veci,
• odložiť prebytočný nábytok,
• vyčistiť okná, podlahy a kúpeľňu,
• upraviť posteľ, gauč, kuchyňu a vstupnú chodbu,
• vyvetrať,
• doplniť príjemné osvetlenie,
• opraviť drobnosti ako poškodené lišty, kľučky, vypínače alebo praskliny.

Nie je vždy potrebná veľká rekonštrukcia. Niekedy stačí čistota, poriadok a pár jednoduchých úprav, aby nehnuteľnosť pôsobila výrazne lepšie.

4. Nepodceňujte technický stav

Kupujúci sa čoraz viac zaujímajú o technický stav nehnuteľnosti. Pri domoch je to ešte dôležitejšie. Ak sa technické problémy odhalia až počas predaja, môže to znížiť dôveru záujemcu alebo spôsobiť tlak na zníženie ceny.

Pri dome sa oplatí preveriť najmä:

• strechu,
• vlhkosť,
• elektroinštaláciu,
• kúrenie,
• rozvody vody a odpadu,
• okná,
• fasádu,
• základy a praskliny,
• stav pozemku a prístupovej cesty.

Pri byte je dôležitý stav bytového domu, stúpačiek, výťahu, strechy, spoločných priestorov a fondu opráv.

Ak má nehnuteľnosť technické nedostatky, nie je vždy nutné ich skrývať. Lepšie je vedieť o nich dopredu a pripraviť si férové vysvetlenie.

5. Pripravte kvalitné fotografie a prezentáciu

Fotografie sú základ. Nekvalitné, tmavé alebo neprehľadné fotky môžu odradiť aj záujemcu, ktorý by inak prišiel na obhliadku.

Dobrá prezentácia by mala obsahovať:

• svetlé a ostré fotografie,
• fotky všetkých hlavných miestností,
• exteriér alebo okolie,
• balkón, terasu, pivnicu, garáž alebo parkovanie,
• pôdorys, ak je dostupný,
• jasný a pravdivý popis,
• základné technické údaje,
• informácie o lokalite,
• mesačné náklady,
• možnosti financovania.

Popis nehnuteľnosti by nemal byť prehnaný. Mal by byť dôveryhodný, konkrétny a zrozumiteľný.

6. Pripravte si odpovede na otázky záujemcov

Záujemcovia sa budú pýtať na veľa vecí. Ak predávajúci nevie odpovedať, môže to pôsobiť neisto.

Najčastejšie otázky bývajú:

• Aké sú mesačné náklady?
• Prečo sa nehnuteľnosť predáva?
• Je cena ešte dohodou?
• Sú na nehnuteľnosti ťarchy?
• Kedy je možná obhliadka?
• Kedy je možné nehnuteľnosť odovzdať?
• Aký je stav rozvodov?
• Ako je riešené kúrenie?
• Aké sú možnosti parkovania?
• Je možná kúpa cez hypotéku?

Pripravené odpovede šetria čas a zvyšujú dôveru.

7. Myslite aj na financovanie kupujúceho

Mnoho kupujúcich rieši kúpu cez hypotéku. Preto je dobré už vopred myslieť na to, či bude nehnuteľnosť vhodná aj pre banku.

Banka bude riešiť najmä:

• hodnotu nehnuteľnosti,
• znalecký posudok,
• právny stav,
• list vlastníctva,
• prípadné ťarchy,
• technický stav,
• typ nehnuteľnosti,
• účel využitia.

Ak je nehnuteľnosť dobre pripravená aj po tejto stránke, predaj môže prebehnúť plynulejšie.

8. Obhliadky musia byť profesionálne

Obhliadka nie je len prehliadka priestoru. Je to moment, keď sa záujemca rozhoduje, či si vie predstaviť nehnuteľnosť kúpiť.

Pred obhliadkou odporúčame:

• upratať,
• vyvetrať,
• rozsvietiť,
• odstrániť rušivé prvky,
• pripraviť dokumenty,
• nechať záujemcovi priestor,
• odpovedať vecne a pokojne.

Nie je dobré na záujemcu tlačiť. Lepšie je vytvoriť príjemnú atmosféru a nechať ho, aby sa s nehnuteľnosťou zoznámil.

9. Pripravte sa na vyjednávanie

Takmer každý záujemca sa bude pýtať na možnosť dohody. Preto je dobré dopredu vedieť, kde je hranica, pod ktorú už nechcete ísť.

Pri vyjednávaní pomáha, ak máte cenu podloženú:

• porovnaním trhu,
• technickým stavom,
• lokalitou,
• výhodami nehnuteľnosti,
• pripravenými dokumentmi,
• záujmom ďalších kupujúcich.

Ak je nehnuteľnosť dobre pripravená, máte silnejšiu pozíciu pri rokovaní.

10. Nepredávajte bez jasného postupu

Predaj nehnuteľnosti je významný obchod. Preto by mal mať jasný postup od začiatku až po odovzdanie.

Bezpečný predaj by mal zahŕňať:

• preverenie nehnuteľnosti,
• nastavenie ceny,
• prípravu prezentácie,
• marketing,
• obhliadky,
• výber vážneho záujemcu,
• rezervačnú zmluvu,
• kúpnu zmluvu,
• úschovu peňazí,
• kataster,
• odovzdanie nehnuteľnosti.

Každý krok musí byť pripravený tak, aby chránil predávajúceho aj kupujúceho.

Záver

Dobre pripravená nehnuteľnosť sa predáva ľahšie, pôsobí dôveryhodnejšie a môže dosiahnuť lepší výsledok. Príprava nie je len o uprataní bytu alebo domu. Zahŕňa cenu, dokumenty, technický stav, prezentáciu, komunikáciu aj bezpečný právny postup.

Ak plánujete predaj bytu, domu, pozemku alebo komerčnej nehnuteľnosti, oplatí sa začať prípravou ešte pred zverejnením inzerátu.

ZFin Reality vám pomôže s nastavením predajnej stratégie, prípravou nehnuteľnosti, prezentáciou, financovaním kupujúceho, poistením aj technickými podkladmi.

Chcete predať nehnuteľnosť bezpečne a s dobrým výsledkom? Kontaktujte ZFin Reality a dohodnite si nezáväznú konzultáciu.

Kontakt: dopyt@zfinreality.sk
Telefón: +421 918 165 210