Ako si vybaviť hypotéku: praktický návod krok za krokom
Vybavenie hypotéky je pre mnohých ľudí jeden z najdôležitejších finančných krokov v živote. Či už kupujete byt, rodinný dom, pozemok alebo chcete refinancovať starší úver, základom je dobrá príprava. Hypotéka nie je len o úroku, ktorý vidíte v reklame. Banka posudzuje váš príjem, existujúce úvery, hodnotu nehnuteľnosti, vek, stabilitu zamestnania alebo podnikania a aj vašu finančnú rezervu.
V tomto článku si vysvetlíme, ako celý proces funguje a na čo si dať pozor ešte predtým, ako podpíšete rezervačnú alebo kúpnu zmluvu.
1. Najprv si overte, koľko vám banka môže požičať
Prvým krokom by nemal byť výber konkrétnej nehnuteľnosti, ale preverenie vašich možností. Banka pri hypotéke sleduje viacero ukazovateľov. Medzi najdôležitejšie patria LTV, DTI a DSTI.
LTV vyjadruje, akú časť hodnoty nehnuteľnosti vám banka dokáže financovať. Pri štandardných hypotékach sa často počíta s financovaním približne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, hoci niektoré banky alebo konkrétne prípady môžu mať výnimky alebo odlišné podmienky. Slovenská sporiteľňa napríklad pri úvere na bývanie uvádza financovanie až do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, pričom pri splnení podmienok môže ísť pri účelovom úvere aj vyššie.
DTI znamená celkovú zadlženosť voči ročnému príjmu. Národná banka Slovenska uvádza, že pri dlžníkoch do 40 rokov je limit spravidla 8-násobok ročného čistého príjmu. Pri starších žiadateľoch môže byť limit prísnejší, najmä ak splatnosť úveru zasahuje do dôchodkového veku.
DSTI ukazuje, akú časť príjmu môžu tvoriť mesačné splátky všetkých úverov. Podľa NBS môžu splátky všetkých dlhov tvoriť najviac 60 % príjmu domácnosti, pričom sa zohľadňuje aj životné minimum a rezerva na prípadný rast úrokových sadzieb.
Jednoducho povedané: banka nepozerá iba na to, či dnes zvládnete splátku. Pozerá aj na to, či ju zvládnete v prípade, že sa zmenia úroky, zvýšia náklady domácnosti alebo pribudnú ďalšie finančné záväzky.
2. Pripravte si vlastné zdroje
Ak kupujete nehnuteľnosť za 200 000 € a banka vám poskytne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, hypotéka pokryje približne 160 000 €. Zvyšných 40 000 € musíte vyriešiť z vlastných peňazí, iným úverom, pomocou rodiny alebo založením ďalšej nehnuteľnosti.
Mnoho ľudí robí chybu, že počíta len s cenou bytu alebo domu. Pri kúpe však treba rátať aj s ďalšími nákladmi:
znalecký posudok,
poplatky na katastri,
poistenie nehnuteľnosti,
prípadný poplatok za poskytnutie úveru,
rezerva na zariadenie alebo rekonštrukciu,
provízia realitnej kancelárie, ak nie je zahrnutá v cene.
Preto je rozumné nemať pripravených len presných 20 %, ale aj určitú finančnú rezervu navyše.
3. Dajte si spraviť predbežné schválenie hypotéky
Predtým, ako podpíšete rezervačnú zmluvu, je vhodné dať si preveriť bonitu. Predbežné schválenie vám ukáže, či vôbec máte šancu hypotéku získať, v akej výške a za akých podmienok.
Tento krok je veľmi dôležitý. Ak podpíšete rezervačnú zmluvu a zaplatíte rezervačný poplatok bez toho, aby ste vedeli, či vám banka úver schváli, riskujete zbytočnú stratu peňazí.
Predbežné preverenie vám pomôže zistiť:
maximálnu výšku hypotéky,
približnú mesačnú splátku,
potrebnú výšku vlastných zdrojov,
možné problémy v úverových registroch,
vhodnú dĺžku fixácie,
či je lepšie žiadať sám alebo so spolužiadateľom.
4. Pripravte si doklady
Pri vybavovaní hypotéky budete potrebovať základné doklady k vašej osobe, príjmu a kupovanej nehnuteľnosti. Ak ste zamestnanec, banka si často vie príjem overiť elektronicky, no aj tak si môže vyžiadať doplňujúce dokumenty.
Ak ste podnikateľ alebo živnostník, príprava býva náročnejšia. Banka môže požadovať daňové priznanie, výpisy z účtu, účtovné výkazy alebo potvrdenia o bezdlžnosti. Pri podnikateľoch banky často neposudzujú príjem tak jednoducho ako pri zamestnancoch, preto je dobré pripraviť si podklady vopred.
K nehnuteľnosti sa zvyčajne rieši najmä:
list vlastníctva,
kúpna alebo rezervačná zmluva,
znalecký posudok,
prípadne projektová dokumentácia pri výstavbe,
poistná zmluva k nehnuteľnosti pred čerpaním úveru.
5. Neporovnávajte iba úrok
Najnižší úrok nemusí automaticky znamenať najvýhodnejšiu hypotéku. Dôležité je pozerať sa na celkové podmienky úveru.
Pri porovnávaní bánk sledujte hlavne:
výšku úrokovej sadzby,
RPMN,
poplatok za poskytnutie úveru,
možnosť mimoriadnych splátok,
podmienky predčasného splatenia,
cenu poistenia,
povinnosť mať účet v banke,
dĺžku fixácie,
podmienky po skončení fixácie.
Niekedy môže byť hypotéka s mierne vyšším úrokom výhodnejšia, ak má nižšie poplatky, lepšie možnosti mimoriadnych splátok alebo flexibilnejšie podmienky pri refinancovaní.
6. Vyberte si vhodnú fixáciu
Fixácia znamená obdobie, počas ktorého sa vám nemení úroková sadzba. Najčastejšie sa stretávame s fixáciou na 3, 5 alebo 10 rokov.
Kratšia fixácia môže byť vhodná, ak očakávate pokles úrokov alebo plánujete úver čoskoro refinancovať. Dlhšia fixácia vám zase dáva väčšiu istotu stabilnej splátky.
Pri výbere fixácie je dobré myslieť na to, ako stabilný máte príjem, či plánujete rekonštrukciu, či očakávate väčšie výdavky a akú mesačnú splátku zvládnete aj v horších časoch.
7. Po schválení nasleduje podpis zmlúv a kataster
Keď banka hypotéku schváli, nasleduje podpis úverovej zmluvy a záložnej zmluvy. Záložné právo banky sa následne zapisuje na kataster. Banka tým získava zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou.
Pred čerpaním úveru banka zvyčajne vyžaduje aj poistenie nehnuteľnosti a vinkuláciu poistného plnenia v prospech banky. Až po splnení všetkých podmienok banka uvoľní peniaze predávajúcemu alebo na účet podľa kúpnej zmluvy.
8. Najčastejšie chyby pri hypotéke
Najväčšou chybou je riešiť hypotéku až po podpise rezervačnej zmluvy. Druhou častou chybou je počítať len s cenou nehnuteľnosti a zabudnúť na vedľajšie náklady.
Pozor si dajte aj na kreditné karty, povolené prečerpania a spotrebné úvery. Aj keď ich aktívne nevyužívate, banka ich môže započítať do vašich záväzkov a tým vám znížiť dostupnú výšku hypotéky.
Rovnako sa neodporúča tesne pred žiadosťou o hypotéku brať nový úver, kupovať auto na leasing alebo výrazne meniť spôsob príjmu. Všetko toto môže ovplyvniť schválenie.
Záver: Dobrá hypotéka začína prípravou
Hypotéka nie je len o tom, ktorá banka dá najnižší úrok. Dôležité je vedieť, koľko si môžete bezpečne požičať, aké máte vlastné zdroje, akú splátku zvládnete a aké podmienky budú pre vás výhodné aj o niekoľko rokov.
Najlepší postup je jednoduchý: najprv si preveriť bonitu, potom hľadať nehnuteľnosť, následne porovnať ponuky bánk a až potom podpisovať zmluvy. Takto sa vyhnete zbytočnému stresu, strate rezervačného poplatku a nepríjemným prekvapeniam.
Ak hypotéku riešite prvýkrát, oplatí sa poradiť s odborníkom, ktorý porovná viacero bánk a upozorní vás na podmienky, ktoré v reklamnej ponuke často nevidno.
